Beni ai soci: la Manovra 2017 proroga le agevolazioni fiscali

L’art. 1, comma 565, Legge di stabilità 2017 (Legge 11 dicembre 2016 n. 232, in vigore dal 01/01/2017) ha prorogato le agevolazioni in materia di assegnazione dei beni ai soci delle principali tipologie societarie (s.n.c., s.a.s., s.r.l., s.p.a., s.a.p.a.)
La cessione agevolata è utile per consentire di assegnare i beni ai soci e far chiudere, con una procedura facilitata, una serie di attività nate nel passato soltanto per il mantenimento dei beni detenuti ed è stata prorogata proprio per la semplificazione del sistema fiscale e societario italiano, consentendo agevolazioni per la cessazione di molte società che non svolgono più attività economica.
La cessione dei beni ai soci prevede che per l’assegnazione di beni immobili o mobili ai soci in sostituzione delle imposte sui redditi e dell’Irap venga applicata un’imposta agevolata sostitutiva pari all’8% ed è possibile usufruire anche della riduzione al 50% dell’imposta di registro, e delle imposte ipotecarie e catastali applicate in misura fissa.
Diviene pertanto fondamentale, per l’applicazione della disciplina agevolata, comprendere se l’assegnazione sia soggetta all’imposta di registro o all’Iva. Solamente nel primo caso, infatti, sarà possibile beneficiare di una sostanziale riduzione delle imposte applicabili all’atto di trasferimento.
Per comprendere meglio il beneficio fiscale previsto con riferimento all’imposta di registro, si deve necessariamente partire dai criteri di determinazione della base imponibile per le assegnazioni “ordinarie” non agevolate.
La base imponibile è costituita dal  valore normale, del bene oggetto di assegnazione. In alternativa, è possibile liquidare l’imposta di registro sul valore catastale nel solo caso in cui l’oggetto dell’assegnazione sia costituito da beni immobili aventi natura abitativa (comprese le relative pertinenze), attraverso il meccanismo comunemente noto come “prezzo valore”.
Le parti che si avvalgono della disciplina del “prezzo valore” avranno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito che risulterà verosimilmente superiore rispetto al valore catastale (diversamente, infatti, la parte non avrebbe interesse a richiedere l’applicazione del prezzo valore).
In mancanza di un corrispettivo, risulteranno dal rogito notarile due valori, sia quello venale in comune commercio, sia quello catastale, cioè la base imponibile dell’imposta di registro dovuta.Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.
Per i terreni non edificabili la regola di calcolo consiste nella moltiplicazione del reddito dominicale per il coefficiente 112,50 (ovvero il coefficiente 90 dopo aver rivalutato la rendita del 25%). Per i terreni edificabili, invece, l’unico criterio di determinazione della base imponibile sarà costituito dal valore venale in comune commercio.
QUI DI SEGUITO, PER SEMPLIFICAZIONE, SONO INDICATI I MOLTIPLICATORI UTILIZZABILI SENZA NECESSITÀ DI CALCOLARE LA RIVALUTAZIONE DELLA RENDITA DEL 5% (GIÀ COMPRESA NEL VALORE).
In ogni caso, è opportuno ribadire che l’applicazione del meccanismo del prezzo valore agli immobili non aventi natura residenziale dovrà essere confermata dall’Agenzia delle Entrate.
Gruppo
Categorie catastali
A (immobili a destinazione ordinaria)
Abitazioni principali (1°casa) escluso A/1 A/8 A/9
115,5
Abitazioni secondarie (2°casa) o di lusso
126
Uffici A/10
63
B (immobili ad uso collettivo)
176,4
C (immobili commerciali e pertinenze)
Negozi C/1
42,84
Altre categorie catastali
126
D (immobili a destinazione speciale)
63
E (immobili a destinazione particolare)
42,84
TERRENI non edificabili (agricoli e non)
112,50