Proposta di acquisto e compenso del mediatore


Spesso il venditore affida l’incarico di vendita a un’agenzia immobiliare per la ricerca di un potenziale acquirente. L’agente immobiliare, in possesso dell’incarico di vendita, cerca sul mercato i potenziali acquirenti, facendo sottoscrivere, di norma anche a più di un interessato, una “proposta d’acquisto”. Costituisce una seria proposta di acquisto quella che preveda il preventivo versamento della caparra del prezzo di vendita e le dovute informazioni sulla persona del proponente al fine di mettere il venditore nella condizione di verificarne la solvibilità e l’affidabilità. Con la proposta irrevocabile di acquisto il proponente acquirente si impegna a tenere ferma la proposta per un determinato periodo di tempo.


La proposta deve avere la forma scritta e devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili:
-        Dati di venditore e acquirente;
-         indirizzo, descrizione e prezzo della casa;
-         Termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
-         Tempi dei pagamenti, data e luogo del futuro rogito.
Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall’acquirente, quest’ultimo non ha assolutamente alcun obbligo, è libero di accettare o meno la proposta. Quest’ultima è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, somma che sarà restituita nel caso che la proposta non venisse accettata; entro un tempo prestabilito il venditore potrà accettare tale proposta irrevocabile di acquisto e comunicare la sua accettazione, sempre per iscritto, all’acquirente, tramite l’agenzia immobiliare. Solo al momento della conclusione del contratto, cioè il momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, la somma versata diverrà caparra confirmatoria.


Molte agenzie immobiliari fanno derivare da questo momento il riconoscimento del diritto alla provvigione. Si ritiene che la proposta accettata e firmata da entrambi i contraenti, completa di tutti gli elementi identificativi, fa sorgere tale diritto in quanto si è costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna delle parti di agire per l’esecuzione del contratto. In caso la proposta sia vincolata, come  ad esempio la richiesta di un mutuo  bancario, la mediazione è sospesa fino all’accettazione del finanziamento, in caso di diniego da parte dell’istituto bancario nessuna provvigione è dovuta al mediatore.