Le locazioni commerciali



Le locazioni commerciali sono quelle che hanno oggetto immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali. I vincoli alle parti riguardano la durata dei contratti, la tutela dell’avviamento, il diritto alla prelazione in caso di vendita dell’immobile locato.
La durata del contratto è stabilita in 6 anni ma la locazione dura almeno 12 anni. I motivi che consentono l’invio della disdetta dopo i primi 6 anni sono:
·         il locatore intende adibire l’immobile ad un’attività commerciale propria o ai propri parenti entro il 2° grado.
·         Il locatore intende effettuare interventi edilizi di ristrutturazione o di restauro e entro sei mesi deve effettuare tali lavori.
La tutela all’avviamento in caso di recesso del locatore, il conduttore ha il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per le attività alberghiere). Il conduttore ha diritto all’indennità quando l’immobile sia stato utilizzato per attività che comportino la possibilità di contatti diretti con il pubblico. Spetta anche nel caso che manchi un reale avviamento commerciale o la cessazione del rapporto locativo non abbia provocato perdita di clientela.
Il diritto di prelazione  Il locatore se intende vendere l’immobile affittato, con attività che comporta contatti diretti col pubblico, deve riconoscere al conduttore il diritto alla prelazione, deve cioè consentirgli di acquistare l’immobile con preferenza su altri possibili acquirenti. Il locatore, tramite l’ufficiale giudiziario, deve notificare il prezzo di vendita e le altre condizioni contrattuali: il conduttore avrà 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione. Se il locatore viola il diritto alla prelazione e vende ad altri, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto, può ottenere un provvedimento del giudice che dichiari inefficace la vendita effettuata in maniera illegittima e gli trasferisca la proprietà della cosa.
Inoltre, per completare l’argomento, il conduttore può cedere il contratto a terzi e può anche sublocare l’immobile affittato. La cessione e la sublocazione dell’immobile possono essere effettuate anche senza il consenso del locatore, purché venga contestualmente ceduta o affittata la relativa azienda. Dopo la cessione permangono gli obblighi contrattuali dell’affittuario che ha ceduto il contratto: per essere liberato da questa eventualità il cedente deve ottenere dal locatore una dichiarazione che lo liberi da ogni obbligazione.