Compravendita e i possibili vizi dell'immobile


L’articolo 1490 del Codice Civile stabilisce che in una compravendita di immobile il venditore debba garantire che la cosa venduta non abbia vizi tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o da diminuirne in modo apprezzabile il suo valore. Il vizio è un difetto
funzionale o strutturale e deve essere preesistente o derivare da cause preesistenti rispetto alla stipula del contratto di compravendita. Se tra le parti è intercorso un patto che esclude o limita tale garanzia, esso non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Per essere rilevante un vizio deve essere occulto, ciò significa che il compratore non ne era a conoscenza al momento della conclusione del contratto. La legge dispone che la garanzia non è dovuta se, pur ignorati, i vizi erano facilmente riconoscibili dal compratore con l’ordinaria diligenza.
In caso di consapevolezza dei vizi da parte del compratore, la garanzia non è dovuta in quanto, concludendo ugualmente il contratto, egli ha accettato il bene nello stato di fatto in cui si trovava, compresi i suoi difetti. 


La legge impone al compratore una serie di atti e comportamenti da porre in essere per poter invocare la garanzia offerta in caso di vizi e difetti sconosciuti. Questi devono infatti essere denunciati entro e non oltre 8 giorni dalla loro scoperta (ad esempio dopo la redazione di una perizia tecnica), salvo che nel contratto non sia indicato un lasso di tempo superiore. Questo termine è previsto dalla legge a pena di decadenza. Oltre questo termine la legge non consente di esperire tale rimedio giuridico e non si potranno più far valere le proprie ragioni.
Il venditore può essere esonerato da responsabilità qualora abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa. Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria: è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa. È evidente come sia a carico del venditore una obbligazione ben precisa: poiché l’immobile deve essere venduto senza vizi, chi vende deve effettuare gli opportuni controlli e si libera da responsabilità solo dimostrando di averli effettuati.